‘똘똘한 한 채’도 세금 늘어날까…2026 부동산 세제개편, 종부세·장특공제 어떻게 달라지나
부동산 세금의 기준이 다시 한번 큰 변화를 앞두고 있다. 이번에는 단순히 다주택자의 세금을 높이는 방식에서 벗어나 ‘얼마나 비싼 주택을 가지고 있는가’와 ‘실제로 그 집에 거주하고 있는가’를 보다 중요하게 보는 방향이 논의되고 있다.
특히 관심이 집중되는 부분은 종합부동산세와 양도소득세 장기보유특별공제다. 정부는 국민 의견을 수렴한 뒤 부동산 세제개편 방향을 정리할 예정이며, 전문가 토론에서는 주택 수보다 주택 가액을 중심으로 보유세를 설계해야 한다는 의견도 제시됐다.
따라서 고가 1주택을 장기간 보유하면서 실제로 거주하지 않은 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 보유자도 향후 세제 변화의 영향을 받을 가능성을 살펴볼 필요가 있다.
왜 부동산 세제를 다시 바꾸려 하나
현재 종부세는 단순한 부동산 가치뿐 아니라 1주택인지 다주택인지에 따라 세 부담과 각종 공제에서 차이가 발생한다.
이 때문에 주택 세 채의 합산가격과 고가주택 한 채의 가격이 비슷하더라도 실제 세 부담이 달라지는 문제가 발생할 수 있다.
정부와 전문가들이 주목하는 부분은 바로 이러한 과세 형평성이다.
또 다른 문제는 ‘실거주’다. 주택을 실제 생활공간으로 장기간 이용한 사람과 투자 목적으로 장기간 보유한 사람에게 비슷한 장기보유 혜택을 제공하는 것이 적절한지를 두고 논쟁이 이어져 왔다.
이번 개편 논의는 결국 주택 수 중심 과세에서 주택의 실제 가치와 거주 여부를 함께 보는 구조로 이동할 것인가가 핵심이라고 할 수 있다.
기존 제도의 문제점은 무엇인가
대표적인 사례가 초고가 1주택이다.
다주택자는 상대적으로 강한 규제를 받지만 수십억 원에 달하는 주택 한 채만 가지고 있는 경우에는 1세대 1주택자에게 적용되는 각종 공제 혜택을 받을 수 있다.
현행 종부세에서는 일정 요건을 충족한 1주택자에게 장기보유와 고령자 세액공제가 적용되며 두 공제를 합한 한도는 최대 80%에 이를 수 있다.
양도소득세도 마찬가지다.
현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩 공제가 가능해 일정 요건을 갖추면 최대 80%까지 적용받을 수 있다.
정부의 개편 논의는 이러한 혜택 가운데 단순히 ‘오래 가지고 있었다’는 사실보다 ‘실제로 거주했는가’를 더욱 중요하게 평가하자는 방향에 가깝다.
새롭게 바뀔 가능성이 있는 5가지
첫째, 종부세 과세기준이 주택 수에서 보유가액 중심으로 이동할 가능성이 있다.
현재 전문가 토론에서는 1채냐 3채냐보다 보유한 주택의 총가액을 기준으로 과세하는 것이 형평성 측면에서 적절하다는 의견이 제시됐다.
둘째, 초고가 1주택의 보유세 부담이 커질 가능성이 있다.
고가주택 한 채에 자산이 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하기 위해 초고가주택에 대한 공제 또는 세율 체계를 조정하는 방안이 논의될 수 있다.
셋째, 비거주 1주택자의 세제 혜택이 축소될 가능성이 있다.
1주택이라고 하더라도 실제로 거주하지 않는다면 실거주 1주택자와 동일한 혜택을 제공해야 하는지를 다시 검토하는 것이다.
넷째, 양도세 장기보유특별공제가 실거주 중심으로 재편될 가능성이 있다.
단순 보유기간에 따른 공제 비중을 줄이고 실제 거주기간에 대한 혜택을 상대적으로 강화하는 방향이 거론되고 있다.
다섯째, 종부세 공정시장가액비율도 변수다.
종부세 계산 과정에 사용되는 공정시장가액비율은 현재 60% 수준이다. 향후 이 비율을 조정할 경우 세율 자체를 변경하지 않더라도 실제 종부세 부담이 달라질 수 있다.
누가 가장 영향을 받을까
가장 먼저 살펴봐야 할 사람은 서울 등 수도권의 초고가주택을 보유한 1주택자다.
특히 본인이 실제 거주하지 않으면서 가격이 높은 주택을 장기간 보유하고 있는 경우 향후 종부세와 양도세 모두 영향을 받을 가능성이 있다.
반면 오랫동안 한 주택에서 실제 거주해 온 1세대 1주택자는 정부가 강조하는 ‘실거주 중심’이라는 정책 방향을 고려할 때 상대적으로 보호될 가능성이 있다.
다주택자 역시 중요하다. 주택 수 중심 과세에서 합산가액 중심으로 변경된다면 ‘몇 채를 가지고 있는가’보다 ‘전체 주택 가치가 얼마인가’가 더욱 중요해질 수 있기 때문이다.
받을 수 있는 지원은 무엇인가
이번 정책은 현금을 지급하는 지원사업이 아니기 때문에 별도로 신청해 받을 수 있는 지원금은 없다.
다만 기존 부동산 관련 세제지원 가운데 일부는 계속 운영되고 있다. 지방 준공 후 미분양 주택의 경우 일정 요건을 충족하면 취득세 감면이나 종부세·양도세 주택 수 산정 특례 등을 받을 수 있다.
무주택자의 월세 세액공제와 주택청약종합저축 관련 세제혜택 등도 별개의 제도로 운영되고 있다.
따라서 이번 세제개편으로 모든 부동산 관련 세제혜택이 사라지는 것으로 이해해서는 안 된다.
놓치기 쉬운 확인 포인트
이번 세제개편은 ‘신청하는 정책’이 아니라 세법 자체가 변경되는 사안이다.
따라서 별도의 신청기간을 기다리는 것보다 자신의 주택 상황을 미리 점검하는 것이 중요하다.
확인해야 할 것은 현재 주택 수, 각 주택의 공시가격과 시가, 실제 거주기간, 취득 시점, 예상 양도차익 등이다.
특히 몇 년 안에 주택 매도를 계획하고 있다면 장기보유특별공제 변경 여부를 반드시 확인해야 한다.
다만 세법은 매도 시점과 시행일, 경과규정에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 아직 확정되지 않은 개편안을 기준으로 서둘러 매도 여부를 결정하는 것은 주의해야 한다.
전문가들이 보는 이번 개편의 의미
이번 논의의 핵심은 ‘다주택자는 무조건 불리하고 1주택자는 무조건 유리하다’는 단순한 구조에서 벗어나는 데 있다.
주택 수보다 보유 부동산의 전체 가치가 중요한 기준이 된다면 10억 원짜리 여러 채를 가진 사람과 수십억 원짜리 한 채를 가진 사람 사이의 과세 형평성을 새롭게 조정할 수 있다.
동시에 실거주 여부를 세제혜택과 더욱 강하게 연결한다면 투자 목적으로 장기간 고가주택을 보유하는 전략의 세금상 장점은 줄어들 수 있다.
결국 향후 부동산 절세 전략도 ‘몇 채인가’에서 ‘얼마짜리 주택인가, 실제 얼마나 거주했는가’로 이동할 가능성이 있다.
FAQ
Q1. 종부세가 주택 수에서 합산가액 기준으로 이미 변경됐나?
아니다. 2026년 7월 현재 전문가 토론에서 제시된 주요 개편 의견 가운데 하나이며 최종 정부안과 법 개정 여부를 확인해야 한다.
Q2. 고가 1주택자는 무조건 세금이 오르나?
아직 단정할 수 없다. 초고가주택과 비거주주택의 보유 부담을 강화하는 방향이 논의되고 있지만 구체적인 기준가격과 세율, 공제방식은 최종안을 확인해야 한다.
Q3. 장기보유특별공제가 없어지는 것인가?
전체 폐지가 확정된 것은 아니다. 현재는 비거주 또는 단순 장기보유에 따른 공제혜택을 축소하고 실거주 혜택을 강화하는 방향이 주요 논의 대상이다.
Q4. 지금 집을 파는 것이 유리할까?
개인의 취득가격, 현재가격, 보유·거주기간, 주택 수에 따라 전혀 다르다. 세제개편 발표 전후로 예상 양도세를 각각 계산한 뒤 판단하는 것이 안전하다.
Q5. 어디에서 공식 내용을 확인할 수 있나?
정부의 세법 개정 내용은 재정경제부와 국세청, 대한민국 정책브리핑 등을 통해 확인하는 것이 가장 정확하다.
함께 확인하면 좋은 공식 정보
국세와 양도소득세 관련 내용은 국세청 홈택스 및 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있다.
대한민국 정책브리핑에서는 정부가 발표한 2026년 부동산 세제·금융제도 변경사항을 확인할 수 있다.
종합부동산세와 양도소득세는 최종 세법 개정 여부가 중요하기 때문에 언론 보도만 보고 판단하기보다 정부의 세제개편안 발표 이후 세부 내용을 다시 확인하는 것이 필요하다.
실제 집을 보유하면서 느끼게 되는 세금의 중요성
집을 보유하다 보면 가격이 오르는 것만큼 중요한 것이 세금이라는 사실을 체감하게 된다. 매수할 때는 취득세가 있고, 보유하는 동안 재산세와 경우에 따라 종부세가 발생하며, 매도할 때는 양도소득세를 따져야 한다.
특히 장기간 보유한 집은 ‘조금 더 가지고 있을까, 지금 팔까’라는 판단에서 세금 차이가 상당히 커질 수 있다.
이번 개편 역시 단순히 종부세가 오른다는 뉴스로만 볼 문제는 아니다. 실제 거주기간과 주택가격에 따라 유불리가 크게 갈릴 가능성이 있기 때문이다. 따라서 매도 계획이 있다면 정책 발표 이후 자신의 취득가액·보유기간·거주기간을 기준으로 세금을 다시 계산해 보는 것이 가장 현실적인 대응이다.